Pour l’évaluation subséquente des actifs, il est possible de recourir à des prix observables sur un marché activ et ce, avec ou sans réserve de fluctuation (art. 960 b COrév). Il s’agit là d’une véritable innovation pour les PME mais sans aucune précision de la part du législateur. Cette situation résulte du fait que le Parlement – à l’encontre du "Message" qui, lui, entendait à restreindre l’évaluation à la valeur actuelle aux actifs cotés à la bourse – a décidé seul de cette opportunité de pouvoir utiliser également "des valeurs de marché à déterminer" (13). La norme IFRS 13 expose sur 160 pages comment déterminer des prix observables sur le marché sans se référer à des cours de Bourse. Elle retient notamment dans l’annexe A la définition suivante:
«La juste valeur (fair value) est le prix qui serait obtenu dans le cadre d’une opération commerciale régulière (normale) parmi les participants du marché, le jour de référence pour l’évaluation, lors de la vente d’un actif donné …». «Sur un marché activ, des transactions sont réalisées sur l’actif ou l’engagement en question avec suffisamment de fréquence et de volume afin d’assurer la mise à disposition permanente d’informations sur les prix».
Les Swiss GAAP RPC prescrivent dans quel cas l’évaluation à la juste valeur est possible, soit :
- les titres de l’actif circulant (impérativement)
- les immeubles détenus uniquement à des fins de rendement (option)
- les titres présentés dans les immobilisations financières (nouvelle option)
- les dérivés utilisés sans fin de couverture (impérativement)
- les dérivés utilisés à des fins de couverture (nouvelle option)
- au cas du test de dépréciation respectivement «impairment» (impérativement)
- et explicitent ce que la notion recouvre (14). La juste valeur peut être un prix du jour (prix qui devrait normalement être payé dans la marche normale des affaires), une valeur de marché nette (prix de vente fixé entre partenaires indépendants, moins les coûts de mise à disposition), une valeur utile (valeur escomptée des entrées et sorties futures de fonds à attendre), ou encore une valeur de Liquidation. Dans le COrév, le législateur autorise le recours à de telles valeurs de marché sans autres restrictions. Là aussi, la pratique montrera de quelle façon ces exigences sont ou peuvent être mises en œuvre. Dans le sillage des nouvelles dispositions comptables, rien ne s’oppose à l’évaluation des immeubles à la valeur vénale, s’il s’agit d’un prix de marché observable dans un marché activ. La question est toutefois de savoir quelle méthode d’évaluation choisir: la méthode DCF (Discounted Cash-Flow) (cf. exemple ci-après) ou bien également la méthode de la valeur comparative (15).
| Évaluation des immeubles, méthode DCF (discounted cash-flow) | ||||||||
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Données (il s'agit d'un immeuble de rendement très bien situé) |
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| Taux d'escompte 3,5% (Obligations de Confédération 0,72%) | Années | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | |
| Cash-flows (année 8 = valeur de marché) |
17 | 13 | 19 | 18 | 15 | -1 | 14 | 320 |
| Valeurs actualisées | 16.4 | 12.1 | 17.1 | 15.7 | 12.6 | -0.8 | 11.0 | 243.0 |
| Valeur DCF totale | 327.2 | |||||||
Avec la méthode DCF, le taux d’escompte, les cash-flows estimés et la valeur finale laissent une large place à l’appréciation. La méthode de la valeur comparative est presque exclusivement utilisée pour l’estimation de terrains. Les majorations et décotes par rapport aux prix au m2 recensés sont quelque peu arbitraires, un inconvénient qui ne peut cependant pas être entièrement supprimé. C’est pourquoi il faudrait déconseiller aux PME de s’avancer sur ce terrain miné.
Si l’on opte pour des prix observables sur le marché, il s’agira de veiller au principe de continuité, tout en procédant aux actualisations nécessaires. Parce qu’il y a tant d’impondérables inhérents à l’évaluation des immeubles, il faudrait en fait s’assurer les services d’un expert, ce qui occasionnerait évidemment des coûts supplémentaires. Quoi qu’il en soit, l’obstacle principal en la matière demeure le caractère déterminant que revêt la comptabilité commerciale. En matière d’impôt direct, de telles évaluations au-delà de la valeur d’acquisition sont imposables en vertu du principe de sincérité du bilan et viennent s’ajouter au résultat imposable.
L’admissibilité de réserves de fluctuation jusqu’à la valeur d’acquisition initiale représente un autre élément critique (16). Lorsque la valeur d’acquisition et la valeur de marché d’immeubles anciens très bien situés divergent de manière importante, l’écart peut dépasser d’un multiple la valeur d’acquisition. Les réserves de fluctuation vont ainsi à l’encontre du principe de l’évaluation à la valeur actuelle.