Neues Rechnungslegungsrecht - Entlastung für die KMU?

In der Folgebewertung ist es möglich, für Aktiven mit einem beobachtbarem Marktpreis in einem aktiven Markt, Marktpreise für die Bewertung zu wählen, mit oder ohne Schwankungsreserve (Art. 960 b revOR). Dabei handelt es sich um eine Neuerung für KMU, die kaum weiter beschrieben ist. Die aktuelle Situation entstand, weil das Parlament – entgegen der Botschaft, die nur aktuelle Bewertung für Aktiven mit Börsenkurs zulassen wollte – diese Öffnung zu Markt- werten, die ermittelt werden müssen, beschloss (13). Nach IFRS 13 wird über 160 Seiten ergründet, wie Marktpreise ohne Börsenkurs zu berechnen sind. IFRS 13 hält in Appendix A bei den Definitionen fest:

«Fair Value ist der Preis, der im Zuge eines geordneten (normalen) Geschäftsvorfalls unter Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswerts erzielt würde (…)» «Auf einem aktiven Markt treten Geschäftsvorfälle mit dem Vermögenswert oder der Schuld mit ausreichender Häufigkeit und Volumen auf, sodass fortwährend Preisinformationen zur Verfügung stehen.»

Swiss GAAP FER schreibt vor, in welchen Fällen aktuelle Werte möglich sind:

  • Wertschriften des Umlaufvermögens (zwingend)
  • Renditeliegenschaften (Option)
  • im Finanzanlagevermögen ausgewiesene Wertschriften (neue Option)
  • Derivaten ohne Absicherungszwecke (zwingend)
  • Derivate zu Absicherungszwecken (neue Option)
  • im Falle des Wertberichtigungstest (zwingend)

- und definiert, was darunter zu verstehen ist (14). Aktuelle Werte sind der Tageswert (Preis, der im normalen Geschäftsverlauf entrichtet werden müsste), Netto-Marktwert (Verkaufspreis, der unter Sachverständigen, voneinander unabhängigen Geschäftspartnern vereinbart wird, abzüglich Verfügungskosten), Nutzwert (Barwert der zu erwartenden zukünftigen Nettogeldzu- und -abflüsse) oder der Liquidationswert. Nach revOR erlaubt der Gesetzgeber die Anwendung solch unbestimmter Marktwerte ohne Leitplanken. Auch hier wird die Praxis zeigen, wie die Vorschriften umgesetzt werden (können). Vor dem Hintergrund der neuen Rechnungslegungsbestimmungen spricht nichts gegen die Bewertung von Liegenschaften zum Verkehrswert, falls es sich um einen beobachtbaren Marktpreis in einem aktiven Markt handelt. Die Frage ist, welche Bewertungsmethode gewählt werden soll: Discounted-Cashflow-Methode (vgl. nachfolgendes Beispiel) oder die Vergleichswertmethode (15).

 

Immobilienbewertung; DISCOUNTED-CASHFLOW-METHODE (DCF)

Ausgangslage
- Die Netto-Cashflows in den Jahren 1 bis 7 entsprechen den effektiven Schätzungen für die Nettomieterträge abzüglich von Ausfällen, Erneuerungen, Abgaben  usw.
- Im 8. Jahr wird der dannzumalige Marktwert geschätzt und diskontiert
- Der Diskontsatz entspricht der risikolosen Rendite von Bundesobligationen und einem Risikozuschlag

(es handelt sich um eine Renditeliegenschaft an bester Lage)

Diskontsatz 3,5% (Bundesobligationen 0,72%)     Jahre  
 1  2  3  4  5  6  7  8
Cashflows
(Jahr 8 = Marktwert)
17 13 19 18 15 -1 14 320
Barwerte 16.4 12.1 17.1 15.7 12.6 -0.8 11.0 243.0
Barwert DCF total  327.2        

 

Bei der Discounted-Cashflow-Methode sind der Diskontsatz, die geschätzten Cashflows und der Endwert von Ermessen geprägt. Die Vergleichsmethode wird fast ausschliesslich zur Bewertung von Land genutzt. Die Ab- und Zuschläge zu bekannten m2-Preisen sind mit einer gewissen Willkür behaftet, die sich nicht eliminieren lässt. Aus diesen Gründen sollte den KMU davon abgeraten werden, sich auf diesem Glatteis zu bewegen.

Werden beobachtbare Marktpreise gewählt, so ist die Stetigkeit zu beachten und die Marktpreisbewertung mit den nötigen Aktualisierungen beizubehalten. Weil so viele Unwägsamkeiten inhärent sind, würde diese Bewertung bei Immobilien einen Schätzungsexperten bedingen, was mit Kostenfolgen verbunden ist. Das grösste Hindernis bleibt die Massgeblichkeit des handelsrechtlichen Abschlusses. Bei den Direkten Bundessteuern sind solche Aufwertungen über den Anschaffungswert hinaus nach dem Verbuchungsprinzip steuerpflichtig und vergrössern den steuerbaren Erfolg, bei Kantonen mit monistischem System werden diese Aufwertungen über den Anschaffungswert hinaus erst im Rahmen eines allfälligen Grundstückgewinns bei Veräusserung erfasst. Wahrscheinlich wäre es statthaft, von der Stetigkeit der Bewertung abzuweichen und aktuell zu bewerten, um Verluste steuerlich verrechnen zu können. Das Unternehmen müsste allerdings anschliessend stetig aktuell bewerten.

Die Zulässigkeit von Schwankungsreserven bis zum ursprünglichen Anschaffungswert bildet einen weiteren Kritikpunkt (16). Bei den grossen Differenzen zwischen den Anschaffungs- und den Marktwerten alter Liegenschaften an bester Lage kann eine Lücke klaffen, die den Anschaffungswert um ein Vielfaches übersteigt. Mit den Schwankungsreserven wird die aktuelle Bewertung unterlaufen.